Evidence nemovitostí a jednotek

Nemovitost vytvoříte v Modul SPRÁVCE-> Správce-> Nemovitosti->Nová stavba či Nový pozemek

Novou nemovitostí se rozumí samostatný nájemní dům, SVJ, bytové družstvo či pozemek, v rámci kterého evidujete jednotky, vlastníky/nájemníky, náklady a vytváříte vyúčtování.

Název – vyplňte název subjektu, jedná-li se o SVJ či Bytové družstvo. U nájemního domu a pozemku vyplňte například adresu.

IČ/DIČ - vyplňte u SVJ či Bytového družstva. Po kliknutí na lupu se načtou údaje o subjektu evidované v aplikaci ARES.

Zde můžete určit, zda subjekt je či není plátce DPH (zda májí být výpočty s DPH k dispozici).

Forma – zvolte SVJ/Bytové družstvo/Pronájem/Jiná. U nájemního domu evidujete nájemníky a mezi jednotlivými nájemníky jednotky může vzniknout časová mezera. U SVJ a Bytového družstva evidujete vlastníky a nemůže vzniknout časová mezera mezi jednotlivými vlastníky jedné jednotky.

KÚ/LV – katastrální území a list vlastnictví je informativní hodnota

Ve správě – určujete tím platnost nemovitosti (období, po které nemovitost platíte). Vyplněním data "ve správě do" se nemovitost označí jako vyřazená (tedy správu již nevykonáváte). Dále obdobím "ve správě od" určujete, v kterých letech budete moci pracovat v rámci modulu Nemovitost. Chcete-li zpracovat vyúčtování předchozího roku, zadejte odpovídající datum, tím si předchozí rok zpřístupníte.

Ulice – Zapište ulici, v prostředí aplikace Česká republika budou nabízeny našeptávačem adresy dostupné v rámci celé republiky. Můžete vepsat ulici, číslo, město i PSČ. Vyberte adresu z našeptávače, protože jen tak se předvyplní KÚ/LV a dojde k prověření, zda jsou na záznamech v katastru pro danou nemovitost vyčleněny bytové/nebytové jednotky. Budou-li nalezeny, bude později možné provést import jednotek.

Domácí měna – vyberte měnu, v které budete v rámci nemovitosti pracovat (předpisy, náklady, vyúčtování…)

Prostředí  - vyberte prostředí země, které pro danou nemovitost chcete používat. Mezinárodní prostředí neobsahuje žádné funkce specifické lokalitou.  Prostřední Česká republika poskytuje automatickou kontrolu v Insolvenčním rejstříku ČR, napovídání adres apod. Slovenské prostředí umožňuje evidovat například číslo vchodu.

Záložka Kontakty  slouží pro čistou evidenci kontaktu.

U nemovitostí formy Pronájem můžete uvést také informaci o majiteli investic (skutečném vlastníkovi). Je-li nemovitost přiřazena pod zákazníka v modulu CRM a tento zákazník je zároveň majitel nemovitosti, ponechte "výchozí z CRM zákazníka". V opačném případě vyberte majitele. Nabízí se zde subjekty evidované v modulu Správce-> Adresář->Majitelé Investic. Tento údaj je uváděn na evidenčním listu nájemce. Majitel bude automaticky zařazen do seznamu majitelů investic.

Záložka Účetnictví umožňuje nastavit:

Druh účetnictví –nabízíme účetní programy, které lze propojit s Domsysem formou XML exportů. Výběrem účetního program bude k dispozici nastavení pro účetnictví. Vyberete-li „neuvedeno“, aplikace vás nebude zatěžovat předkontacemi apod.

Exporty do účetních programů RIS, Premier a SAP umožňujeme, ale tyto programy však neobsahují funkci importů souborů z aplikace Domsys. Pro import exportovaných dat do těchto účetních programů je nezbytné mít zřízen převodový můstek dat, jehož vytvoření zajišťuje dodavatel účetního programu a zároveň samotné zpracování importovaných dat do účetního programu je v případě potřeby nutno konzultovat přímo s dodavatelem programu.

Nastavení pro export dat do účetních programů je vysvětleno v samostatných manuálech, které jsou dostupné na Centru podpory.

Záložka Rozšířené umožňuje nastavit způsob evidování nájemních smluv:

Zjednodušený – možnost evidování základní údajů o smlouvě k nájemníkovi – datum platnosti smlouvy od do, výše kauce a zda je kauce uhrazena a jakým způsobem

Komplexní – rozšířená evidence smluv, kdy ke každému nájemníkovi je možnost smlouvu přiřadit. Smlouvou se rozumí informace o platnosti včetně automatického prodlužování za daných podmínek, možnost navázat složky předpisu na informace ze smlouvy, určení slev z nájmu, indexace a úroků. Zároveň s takto zaevidovanou smlouvou Domsys automaticky pracuje při tvorbě předpisů. Zároveň jsou smlouvy zahrnuty do automatického připomínání data ukončení do kalendáře odpovědné osoby.

--

Pro zadání jednotek přejděte ke správě nemovitosti. Do správy vytvořené nemovitosti přejdete tlačítkem Spravovat (1) v liště tlačítek, nebo stisknete pravé tlačítko a vyberete Spravovat. Dalším způsobem je přejít do modulu NEMOVITOST (ikona domečku) (2) a vyberete odpovídající Nemovitost.

Logika základní evidence je v aplikaci Domsys obdobná, jako v rámci běžného života.

Nemovitost máme vytvořenu, jedná se o celý dům, který je tvořen jednotkami. Jednotky jsou bytové či nebytové a mohou být tvořeny několika plochami (pokoj, WC apod.). Tuto jednotku někdo vlastní (SVJ/Bytové družstvo), nebo může mít pronajatu u Nájemního domu.

Domsys minimalizuje chyby způsobené lidským faktorem. Informace zadáváte jednou a například při výměně vlastníka nemusíte řešit, kolik a za co má platit. Neboť tyto informace jsou již jednou uloženy u jednotky (slevy, výjimky apod.).

Modul NEMOVITOST->Nemovitost -> Jednotky

Zde zadáte nové jednotky dvěma způsoby - ruční vytvoření či import z katastru nemovitostí.

Nová jednotka – ruční zadání jednotek tam, kde nejde použít import z katastru.

Import z katastru – bezplatné načtení jednotek včetně vlastníků a podílů z katastru. Tato funkce může být použita jen v případě, že dům má prohlášení vlastníka s vyčleněnými jednotkami.

Import z nemovitosti - provedete import jednotek včetně ploch z Vámi vybrané nemovitosti.

1. Zadání ručně pomocí Nová jednotka

Označení dle KN – vyplňte číslo popisné a číslo jednotky. Nejsou-li jednotky vyčleněné, je třeba je jednoznačně označit a jejich čísla si určit.

Označení vlastní – můžete vyplnit obecně známý název pro jednotku či například projektové označení

Platnost od / Platnost do – použije se hlavně u nájemního domu a těmito daty můžete určit platnost jednotky. Použije se v případě potřeby jednotku vyřadit.

Podíl na společných částech domu – použije se  u SVJ/Bytového družstva , kdy je to hodnota z katastru. Tato hodnota je odvozena od podlahové plochy.

Podlahová plocha – výměra dle prohlášení vlastníka u SVJ, jinak výměra jednotky, kterou chcete později použít například k rozúčtování nákladů apod.

List vlastnictví – evidenční položka

Typ prostoru – bytový/nebytový/garáž/parkovací místo/pozemek

Dispozice – vyberte dispozice

Podlaží – PP – podzemní podlaží, NP – nadzemní podlaží. 1. NP je přízemí.

1. Import jednotek z katastru nemovitostí

Domsys nabízí unikátní službu bezplatného importu jednotek z katastru ČR.

Modul NEMOVITOST->Nemovitost->Jednotky->Import z katastru

Výpočet podlahové plochy – katastr nemovitostí obsahuje informaci o podílu jednotky na společných částech domu, která je svázána s podlahovou plochou. Zadejte vzorec, jakým způsobem z podílu jednotky na společných částech domu vznikne podlahová plocha. Za výběrovým polem je pro lepší rozhodnutí zobrazen podíl na společných částech domu první jednotky v nemovitosti. Nestačí-li tento údaj k rozhodnutí, navštivte katastr a vztah zjistěte.

Osoby (uživatelé)  - zvolte, zda chcete automaticky jako uživatele (osoby) vložit majitele, pokud to nejsou právnické osoby. Případně vyberte „bez uživatelů“, každý vlastník bude mít po importu vedeno 0 osob.

Způsob tvorby variabilního symbolu vlastníků – vyberte způsob, jakým má aplikace automaticky tvořit variabilní symboly. ČP = číslo popisné, ČJ = číslo jednotky, PČ = pořadové číslo, které se navyšuje automaticky, když je zadán nový vlastník. Tím jsou variabilní symboly v rámci celé nemovitosti vždy jedinečné.

Zarovnat ČJ ve variabilním symbolu – vyberete-li „3 místa“, bude jednotka číslo 1 nahrazena za 001.

1. Import z již existující nemovitosti

Tímto způsobem lze importovat jednotky i včetně ploch z jiné nemovitosti. Existuje-li již v nemovitosti jednotka bez ploch, ale s označením stejným jako v importované nemovitosti, pak k této jednotce budou naimportovány plochy.

--

Potřebujete-li k jednotce evidovat více informací, pak jednotku otevřete pomocí tlačítka Otevřít ((pravé tlačítko myši ->Otevřít) nebo 2x klikněte na řádek jednotky.

PLOCHY (jsou jednotlivé místnosti či prostory, které v jednotce chcete evidovat)

Můžete zadat jednotlivé plochy jednotky – například pokoj, WC apod. Toto vyplňujete z důvodu evidenčních nebo z důvodu, že každý prostor má jiné parametry vztahující se k rozúčtování tepla. Nepotřebujete-li evidovat, můžete nechat nevyplněno. 

Plochy vytvoříte pomocí Nová plocha (ikona +).

U plochy lze evidovat tyto údaje:

Záložka Obecné

Název – například Pokoj, WC, Chodba apod.

Evidovaná plocha – základní plocha prostoru

Nájemní plocha – další možná evidence velikosti plochy (určením v m2 nebo přepočtem dle koeficientu)

Typ plochy – Běžná/Příslušenství – rozlišení běžná a příslušenství má význam v případě, že některé náklady chcete rozúčtovat například jen dle plochy příslušenství či pouze plochy bez příslušenství nebo všech ploch (Běžná + Příslušenství).

Plocha pro TUV – vyplňujte jen v případě, že náklady na TUV rozúčtujete dle plochy a navíc v případě, že některá plocha se do této plochy započítává a některá nikoli. V takovém případě označíte použité plochy pro rozúčtování tepla jako Započítat a ty, které do plochy pro rozúčtování nepoužijete jako Nezapočítat. Je to velmi málo používaný způsob, většina uživatelů toto nepotřebuje nijak rozlišovat.

Platnost – v průběhu doby se mohou plochy měnit, proto je můžete v čase zrušit a založit nové. Například v případě sloučení pokojů či jejich rozdělení. Většinou toto není třeba nastavovat.

Součet evidovaných ploch u zadaných ploch musí být stejný nebo větší, než je podlahová plocha jednotky. Větší může být proto, že do podlahové plochy jednotky se například nepočítá balkon, ale v evidovaných plochách se zadává.

Záložka Parametry pro rozúčtování tepla

Slouží k jednoduchému zadání parametrů pro rozúčtování tepla, především vytápění. Výsledkem je individuální stanovení koeficientu pro ovlivnění spotřebitelské složky (dle rozdílné energetické náročnosti dle polohy) a pro stanovení započitatelné podlahové plochy, která se používá pro základní složku.

TIP: plochy lze importovat z některé již evidované jednotky

Tlačítkem Pořadí ploch nastavte, v jakém pořadí chcete plochy zobrazovat.

VYBAVENÍ (inventář)

Zde evidujete vybavení jednotky. Vybavení přidáváte pomocí ikony +.

Nepotřebujete-li evidovat, můžete nechat nevyplněno.

Typ vybavení - lze vybrat v případě nemovitosti zahrnuté pod zákazníka v modulu CRM. Vybereme v případě, že vybavení seskupujeme dle typů vybavení a požadujeme výpočet nájemného. Typy vybavení založíte v nastavení Zákazníka (založení Zákazníka provedete v modulu Správce, samotné založení typu v modulu CRM $-Nastavení). Modul CRM je určen pro tzv. Zákazníky (zákazník = majitel, kterému je spravováno více domů). Typ vybavení určuje zároveň životnost vybavení a nájem po jeho životnosti.

Platnost - období, po které vybavení je v jednotce. Zde zadaná platnost ovlivňuje také období, po které bude počítáno nájemné z vybavení

Z evidovaného vybavení lze nájemcům počítat nájem. Nájemné z vybavení je využíváno zejména u správy nájemních domů. Pro zahrnutí nájmu z vybavení do předpisu je potřeba, aby v Nemovitost-Složky předpisu existovala složka, která bude mít nastaveno ve Výpočet dle: Vybavení jednotky.

Podíl - určuje výši podílu na nájemném

Použít v předpisu - tímto určíme, zda požadujeme započítat nájem za vybavení do předpisu

Cena bez DPH/Cena instalace - uvedeme cenu na 1 kus

Nájem během živ. - používáte-li typy vybavení a vybrali jste ho, pak po kliknutí na šipku bude automaticky vypočítán měsíční nájem dle tohoto vzorce: počet kusů x měsíční nájem za kus (měsíční nájem za kus = Cena + Cena instalace/roky životnosti/12měsíců/podíl). Nájem je možné doplnit i ručně, tedy i v případě, kdy typy vybavení nepoužíváte. Nájem během životnosti je tedy měsíční částka, která bude předepsána.

Nájem po životnosti - je automaticky převzat z vybraného typu vybavení-na typu vybavení v modulu CRM určujete nájem po životnosti pro 1 kus, proto do předpisu bude při převzetí nájmu z typu vybavení částka násobena počtem kusů. Chcete-li nastavit vlastní výši nájmu, vyberte možnost Zadat a vložte částku ručně - tato částka už není nijak násobena a je tedy částkou, která bude předepsána.

Možností je evidovat vybavení pomocí pasportizace - podívejte se na článek, který se věnuje přímo pasportům: Pasportizace a evidence činností,revizí .

VELIČINY, VLASTNÍCI/NÁJEMCI, SLOŽKY PŘEDPISU, MĚŘIDLA, SPRÁVNÍ ODMĚNA - zde se zobrazují údaje, které souvisí s jednotkou.

Více o jednotlivých tématech záložek se dozvíte v následujících článcích - Veličiny , Evidence vlastníků/nájemců a jejich nastavení , Složka předpisu-vytvoření a nastavení , Měřidla - vytvoření a výměna , Výpočet odměny správce .

Karta jednotky

Ke každé jednotce je možné vytvořit kartu jednotky, na které jsou uvedeny základní informace o jednotce. Kartu lze vytvořit pro jednu či více označených jednotek - tento výstup naleznete ve Výstupy->Karta jednotky.

.

Pro rychlejší práci s různými skupinami jednotek doporučujeme nastavit je do pojmenovaných skupin. Skupinou mohou být typicky Vchody. Má-li nemovitost vchody s různými čísly popisnými, nemusíte vchody vytvářet ručně.

Automatickou skupinou jsou čísla popisná. Každá evidovaná jednotka má své označení, které tvoří údaj před lomítkem a za lomítkem. Údaj před lomítkem je zpravidla brán jako číslo popisné, proto Domsys automaticky v uspořádání vytvoří Stavby dle jednotlivých čísel popisných a zároveň vytvoří i Skupiny jednotek dle čísel popisných.

Vytvořené skupiny můžete použít například v přiřazovaní jednotek ke složkám předpisu, kde v přiřazení jednotky vyberete požadovanou skupinu (nemusíte tak jednotky vybírat ručně).

Modul NEMOVITOST->Jednotky->Uspořádání

Má-li nemovitost Vchod A a Vchod B, ale celá nemovitost má jen jedno číslo popisné, lze doporučit tyto vchody vytvořit pomocí Nová skupina.

Po zadání názvu skupiny klikněte na odpovídajícím řádku pravým tlačítkem (nebo přes tlačítko Akce) a vyberte Jednotky ve skupině.  Přesuňte zde z pravého sloupce do levého ty jednotky, které patří do daného vchodu.

K automaticky vytvořeným skupinám dle čísla popisného (v levé části obrazovky) lze přiřadit středisko (např. pro účely exportu do účetnictví) a upřesnit ulici (např. u nemovitostí, které jsou rohové a skládají se z více ulic. Použijte Akce->Upravit na požadovaném číslu popisném.

--

Byl pro vás tento článek užitečný?

Související články

• Úvod do evidence vlastníků/nájemců
• Úvod do evidence nemovitostí
• Evidence zástupců - např. výboru SVJ